マンションの売却について

マンションを、私たちは「区分建物」あるいは「区分所有建物」といっていますが、「建物の区分
所有等に関する法律」(実体法)の規定では、マンションをはっきり「建物」であるとはいっていな
神・淡路大震災で倒壊したマンションの所有者は、この違いを知って憎然としました。
〔注〕[マンション」の用橘は、分譲された各住戸の意味で使用されます.また、各住戸が属する集合住宅全体を意
乱するおそれのあるところでは、カッコ書きで意味を特定しています。
本来、一棟の建物の一部を所有すること(建物の部分所有)は、法律上認められないのです。家屋の一間(四畳半)だけを、自分のものだ(独立の所有権の目的)ということはできません。マンションを、私たちは「区分建物」あるいは「区分所有建物」といっていますが、また、各住戸が属する集合住宅全体を意乱するおそれのあるところでは、カッコ書きで意味を特定しています。一棟の建物に、椛造上区分された数個の部分で、独立して住居、店舗、事務所または倉庫その他建物との日本家屋が所有権の目的なのです。しかしこの法律により、建物の内に「構造上」および「利用上」の独立性のある部分を、各別に、所有権の目的とすること(建物の区分所有)が可能となりました。所有権の目的とすることができる建物の部分を、建物の区分所有等に関する法律は「専有部分」といい、決して建物であるという規定を設けていません。しかし、「不動産登記法」(手続法)においては、専有部分に該当する部分を.棟の建物を区分し動産登記法九一条)と規定して、建物登記簿に各専有部分ごとに一個の建物として登記しています。たる建物」(不動産登記法一五条)あるいは「建物又は附属建物が一棟の建物を区分したるもの」(不
マンションを売るときの参考サイト:マンション売却

マンションなど建物の区分所有

マンションなど建物の区分所有の法律関係は、昭和三十七年に制定された「建物の区分所有等に関する法律」に規定されています(民法二○八条削除)。
マンション(各住戸)は、区分所有権の目的とされた建物の一部分をいい、この住戸を前記の法律建物」と呼んでいるのです。は「専有部分」と規定しています。この専有部分を、私たちが勝手に「マンショとあるいは「区分建物」と呼んでいるのです。私たちは、あまりにも「当たり前」と思っていることを、まじめな顔をして聞かれると返事に困っと、知らない訳ではないのですが、何と答えていいのか窮します。てしまいます。「人間ってなんですか」、「電気ってなんですか」、「空気ってなんですか」と聞かれる私たちは生まれてから建物の中で暮らし、建物に取り囲まれて生活していますが、突然「建物って「建物」も困りものなのです。では当惑しています。なんですか」と聞かれると困るのです。建築の専門家は、体面上、答えようとするでしょうが、内心法律では、私たちの持つ財産を「動産」と「不動産」に分けます。そして「土地及びその定着物」土地の「定着物」です。を不動産と規定しています(民法八六条)。土地の上にある建物や庭にある塀・庭石・石灯篭などは、土地の定着物は原則として土地に含まれますが、定着物の、うち「建物」だけは、土地から独立した不動産とされています。このため、私たちは不動産とは「土地」と「建物」のことであると理解しています。

マンションを独立の建物

土地に定着する建造物には、駅のプラットホームやガソリンスタンドの上屋など、職造や用途がさ
まざまなものがあります。
土地に定着する、これらの構造物がすべて建物とされる訳ではありません。これらの構造物を、建物と建物でないものに区別することは簡単なことではないのです。土地に定着する建造物が建物であれば、土地とは別な財産権となりますから、債権者は土地とは別に、建物を差し押さえるなどの債権保全が必要になります。このため、裁判では土地に定着する建造物が建物であるかが争われることになります。建築途中のもの、完成後でも建物認定が疑問なものが争いの対象になります。全国の裁判所で、建物であるか否かについて争われた多くの裁判(判決)をもとに、不動産として独立の権利の対象となる「建物」を定義しています。内部を人間活動の用途に供し得ること土地に定着した建造物であること屋根および周壁またはこれに類するものを有すること(雨風を防ぐⅡ外気分断性)建物であるか否かを、次のように定義して理解するのが一般的です。戸建て住宅は、屋根も壁もあり定着して、家族の生活の用に供することができますから、これを「建物」ということができます。マンションはどうでしょう。常識的な理解では、マンションの属する大きな建物(全体)が「建物」であることは問題がないようです。全体が一個の建物(不動産)であるときには、内部にある各住戸は「賃貸」マンションとなりますると、内部にあるマンションを独立の建物とすることができなくなるからです。(一物一権主義)。マン、ンヨンの属する一棟の建物が、不動産として独立の権利の対象となる建物であそれでは、建物の一部分を区分所有したもの(各住戸)を建物ということにすると、どうなるでしようか。

マンションの属する一棟の建物

マンション(各住戸)を、独立の権利の対象(区分所有)とするためには、マンションの属する一棟の建物びっくりするほど立派な外観の建造物は、不動産としての土地の定着物ではありません。あたかも「入れ物」としなければなりません。段ボール箱に品物(マンション)を入れたようなものです。立派な外観の建造物は、マンションのすでに説明したように、前記の法律は各住戸(専有部分)を所有権の目的と規定しています。目の前に蝶え立つ大きな建造物を立派な建物と思っていますが、内部の各住戸が不動産なのです。マンションは、私たちの常識的な理解とは逆転しているのですの建物(全体)を「法律上」所有権の対象となる不動産(建物)ではないものと擬制しなければな「マンションは建物か」を改めて検討してみましょう。区分所有権の対象であるマン、ンヨン(専有部分)は、次の要件を満たすものでなければなりません(建物の区分所有等に関する法律一条)。マンションは隣とは壁(樵造物)により区画され、上下階とは天井(構造物)および床(満造建物としての用途に供し得ること溝造物により他の部分と区画されていること物)により区画されていますから、区分所有権の目的とすることができます。マンションの属する建物を見て、区分所有されたマンションだと即断することはできません。建物要件を満たす数個の部分を区分所有することができます。全体を一個の建物として所有することができます。マンションの属する一棟の建物の所有者(分譲前の業者)は、したがって、マンションの属する建物は、次の二つの法律関係のいずれかとなります。

マンション所有者に専用

区分所有権の目的となる建物の部分(専有部分)を、私たちはマンションと呼んで、売買しています。専有部分は、マンションの属する一棟の建物を織成する壁・床・天井などの職造物で囲まれた空間です。各マン、ンヨンの空間を区画する周囲の「壁・床・天井などの榊造物」は、有者の単独所有物ではなく、マンション所有者「全員」の共有物とされています。マンション(専有部分)は共有物で囲まれた空間です.
他の部分と区画する壁・床などの織造物の所有者とマン、ンヨン(専有部分)の所有者が同じ人であ
ることを建物の認定基準としなければ、「専有部分」を建物ということができます(建物の定義①要
隣のマンションと自分のマンションを区画する壁・床・天井の内側面は、マンション所有者に専用
使用権が認められていますが、マンション所有者が単独で所有する壁・床・天井ではありません。
これらの共有物は、自分の所有物(共有)であるけれども、自分だけのものでもないのです。けれ
ども、共有物の内側面は、自分だけが利用することができるものなのです。
このことを明らかにするため、マンションの面積(専有部分の床面積)を計算する場合には、一般
定めることになります(不動産登記法施行令八条)。
の建物(基準は区画の中心線)と異なり、周囲の壁などの区画の内側線を基準として、その床面積をメートルの百分の一未満の端数を切り捨てる。
の他の区画の内側線)で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方
建物の床而稜は、各階ごとに、壁その他の区画の中心線(一棟の建物を区分した建物については、壁そ
[不動産登記法施行令八条] 。

 

「マンンョンを買う」ということと

「マンンョンを買う」ということと、「戸建て住宅を買う」ということは、住居を雌入する点では同一でも、取引の内容が大きく違います。マンションは住居として十分にその役剖を果たしますが、碓造物の内側空間であると考えると心もとない気がします。マンションの属する全体の建物が「集合住宅」として、全体が一個の建物であると考えるのが常識的です。マンンョンは建物の内部空間を専用使用する空中権として理解すべきなのです。
私たちがマンションを買う場合には、値段の次に、広さと間取りが気になります。マンションの広さは、物件広告に「専有部分の床面積」と記戦されています。専有部分の床面種は、マンションを他の部分と区画する壁など建物の構造物の内側線により面積計算された数値です。ベランダは、マンション所有者に専用使用権が認められる「専用」部分ですが、避難通路に利用される共用部分ですから「専有」部分の床而穣に算入されません。専有部分は、マン、ンヨンの属する一棟の建物の購造物(共用部分)で囲まれた内部空間です。マンションの売買は、この床面積の内部空間の区分所有権の取引ということになります。紛らわしい表現が続いて読むのが面倒になってきますが、壁・床・天井で囲まれた「空間」をマンションとして買ったということです。建物の区分所有等に関する法律は、売買などにより建物内部の空間(専有部分)の所有権を取得す
ると、この空間の取引に随伴して、建物の構造物である壁・床・天井・階段室・エレベーター室など「共用部分の共有持分」と敷地の「利用権」(共有・準共有持分)も、移転するものとしています。

自分の買ったマンション

売買のu的物に関する錯誤を理由として、マンションの売買契約の無効を主張して、代金返還請求をする誘惑に駆られます。少なくとも、売り主に説明義務違反による損害賠償責任があるのではないでしょうか。マンションの売買で買い主が取得したのが、建物の内部空間で、オマヶとして建物全体の構造物の共有持分が付いてくる、というのです。私たちは、他人のマンション部分のオマケはいいから、自分の買ったマンションを建物(橘造物)としてはっきり具体化して欲しいのです。空間の取引ではなんとも心もとないので、空間の周囲に、なんとか壁などの構造物を含ませようとする親切な学者がいます。自分のマンションと隣のマンションを区画する壁の「壁芯」は共用部分で、壁芯の両外側は専有部分であるという学者、あるいは区画する壁は共用部分であるが、ンションの内側の化粧壁は専有部分であるという学者もいます。しかし学者は、壁芯とはなにか、どこまでかを具どの部分なのかを説明してくれません。体的に教えてくれません。また化粧壁とはなにか、事情を説明して、真剣に建築の専門家に聞いても、いの気持ちです。しでもあるか「壁を切り取って見てみなさい」くら笑って相手にしてくれません。なにか区切りのしるマンション所有者は、壁紙までは扱害保険に加入できますが、区画壁は管理組合が加入する損害の対象なのです。

 


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